Flächenengpass belastet Münsters Büromarkt

Trotz Neubauten bleibt Münsters Büromarkt angespannt. Der Einfluss der Corona-Pandemie auf die Büroflächennachfrage sowie die anhaltend knappe Angebotslage haben im Jahr 2020 den erzielten Umsatz auf 78.000 Quadratmeter sinken lassen.

Münster - Das Ergebnis lag zehn Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt und etwa 25 Prozent unter dem 2019er Allzeithoch. Ein wesentliches Indiz für den Druck auf dem Markt ist die auf 1,2 Prozent gesunkene Leerstandsquote. Der historische Tiefstwert liegt unterhalb der gesunden Fluktuationsreserve von zirka drei Prozent. Experten bezeichnen ein Niveau ab drei Prozent als notwendig für die Funktionsfähigkeit des Marktes, damit sich dieser schnell und effektiv an konjunkturelle Zyklen anpassen kann. 

Neben der niedrigen Leerstandsquote hat die seit Jahren stabile, hohe Nachfrage auch die Mietpreise nachhaltig beeinflusst. Der Durchschnittsmietpreis ist auf knapp über 11 Euro/Quadratmeter (€/m²) nettokalt angestiegen. In der Spitze werden in Münster mittlerweile 15,50 €/m² nettokalt realisiert, und zwar in den Büromarktzonen City, Hafen und Technologiebereich Nord.

Die Kennziffern sind in der jetzt veröffentlichten Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) zusammengefasst. Die Analyse für das Jahr 2020 hat erneut das Immobilien-Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult GmbH durchgeführt. 

Sie zeigt: „Die Marktteilnehmer haben in der Corona-Pandemie einen Gefühlsrausch voller verschiedener Emotionen durchlebt. Das hat sich zusätzlich auf die Entwicklung niedergeschlagen“, erklärt WFM-Geschäftsführer Enno Fuchs und zieht den erzielten Umsatz von (nur) 78.000 Quadratmetern als Beispiel heran. Nach der Schockstarre und großen Verunsicherung infolge des Corona-Ausbruchs agierten die Marktakteure zunächst mit angezogener Handbremse und dann mit vorsichtigem Optimismus in der zweiten Jahreshälfte.

Die in der Umsatz-Bilanz enthaltene Eigennutzer-Nachfrage, unter normalen Umständen Haupttreiber der Marktentwicklung, kam über zirka 7.300 Quadratmeter nicht hinaus. Sie wurde im Zuge der Pandemie halbiert. „Vor allem Eigennutzer haben sich im Zuge der Pandemie für eine abwartende Haltung entschieden und die Anmietung oder den Ankauf zunächst aufgeschoben“, erklärt Fuchs. 

Zum anderen beinhaltet die Bilanz eine Vermietungsleistung von 70.700 Quadratmetern, die sich mit einer Abweichung von minus vier Prozent sogar annähernd auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Durchschnitts befindet. „Angesichts der kontinuierlich hohen Nachfrage wären bei einer besseren Angebotslage auch mehr Abschlüsse erzielt worden. Tatsache ist aber, dass der Bedarf durch das begrenzte Angebot nicht gedeckt werden kann“, betont Fuchs. 

Eine zusätzliche Belastung der Marktdynamik stellt das Missverhältnis zwischen der Nachfragestruktur und den noch verfügbaren Flächen dar. Das heißt: Leerstands-Objekte entsprechen größtenteils nicht mehr den Anforderungen. Umgekehrt kann die Nachfrage in bestimmten Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten nicht mehr bedient werden. 

Großflächen sind Umsatzstabilisator 

Die Analyse der Büroflächen-Nachfrage anhand der Größenklassen zeigt einen Fokus auf die großflächigen Umsätze über 1.000 Quadratmetern (zirka 46 Prozent), wofür insbesondere die hohe Zahl an Umsätzen zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmetern verantwortlich ist. Die zweitstärkste Nachfrageklasse bilden die kleinsten Flächen bis 250 Quadratmetern (knapp 20 Prozent).

Die Auswertung der Büroflächennachfrage, gemessen an der Zahl der Abschlüsse in der jeweiligen Größenkategorie, zeigt naturgemäß ein gegenläufiges Bild. Fast zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in der Größenklasse bis 250 Quadratmeter realisiert. In der Summe konnten im Jahr 2020 etwas über 200 Einzelabschlüsse erfasst werden, die bei einem Gesamtumsatz von78.000 Quadratmetern einer Durchschnittsgröße von ca. 380 Quadratmetern je Abschluss entsprechen. Die durchschnittliche Umsatzgröße ist gegenüber dem Vorjahr damit um elf Prozent gesunken.

Öffentliche Verwaltung/Sozialversicherungsträger vorne   

Ähnlich wie im vorherigen Berichtsjahr zeigt die Umsatzverteilung in Münster nach Branchen im Jahr 2020 einen sehr deutlichen Schwerpunkt. Der Bereich Öffentliche Verwaltung/Sozialversicherungsträger nimmt mit knapp einem Drittel des Umsatzes (22.800 m²) den ersten Platz ein. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem nur geringfügigen Rückgang um knapp vier Prozentpunkte. Zurückzuführen ist dies primär auf die größeren aber auch mittelgroßen Vermietungen an die Stadtverwaltung oder die Bezirksregierung. 

Die Informations- und Kommunikationstechnologien verbuchen als zweite Branche mit knapp 16 Prozent ebenfalls einen nennenswerten Anteil. Gegenüber dem Vorjahr hat diese Branche ihren Anteil annähernd verdoppelt. Dahinter verbergen sich unter anderem die Umsätze der nicos AG, eines Callcenters sowie der Finanzinformatik. 

Fast gleichauf liegt die drittplatzierte Branche Beratungsgesellschaften mit knapp 15 Prozent. Ihr Anteil hat sich gegenüber dem Vorjahr ebenfalls verdoppelt. 

Die Schallmauer von 15,00 €/m² durchbrochen

Der aktuelle Höchstmietpreis ist in Münster, bedingt durch die Nachfrage nach sehr gut ausgestatteten Neubauflächen in der City, im Hafen sowie im Technologiebereich Nord, bei 15,50 €/m² angekommen. Die Durchschnittsmiete in der City in Neubauflächen bzw. repräsentativen und modernisierten Altbauflächen stieg auf 14,00 €/m². In Gebäuden mit gut ausgestatteten Bestands- bzw. Altbauflächen blieb die Durchschnittsmiete in der Innenstadt stabil bei 11,50 €/m², während sie in der Spitze bei 14,50 €/m² liegt. 

In den Lagekategorien Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks sind die Durchschnittsmieten für Neubau- sowie Bestandsflächen auf 13,00 bzw. 10,50 €/m² gestiegen. Bestandsflächen mit Standardausstattung an der Peripherie und in sonstigen Gewerbegebieten erreichen im Durchschnitt 9,50 €/m² und maximal 11,00 €/m². Einfach ausgestattete und ältere Bestandsflächen sind in diesen Außenlagen durchschnittlich für 6,50 €/m² und bis maximal 7,50 €/m² vermietbar. 

„Einen so deutlichen Mietpreisanstieg in allen drei Lagekategorien, in Verbindung mit allen beiden Flächenqualitäten neuwertig und normal, hat es in den vergangenen Jahren in Münster kaum gegeben“, stellt Fuchs fest. „Der Flächenengpass hat im Jahr 2020 nun deutlich seine Wirkung gezeigt.“ 

Die Spitzenmiete stieg zum Beispiel um einen Euro/Quadratmeter binnen eines Jahres auf 15,50 €/m². Die Höchstmieten und Durchschnittsmieten in den verschiedenen Lagen kletterten um mindestens 50 Cent/Quadratmeter. Vermietungen unter 7,00 €/m² kamen kaum noch vor. 

Mögliche Entspannung durch Immobilienaufwertung 

Möglicherweise wird die Corona-Pandemie auch 2021 auf Münsters Büromarkt ihre Spuren hinterlassen. Und möglicherweise wird die Nachfrage wegen der konjunkturellen Entwicklung nochmals leicht sinken. Die fehlenden Fluktuationsreserven sowie die immer noch zu geringen freien Flächen im Bau werden das Umsatzergebnis zusätzlich drücken. 

„Zirka 41.000 Quadratmeter Büroflächen waren Anfang 2021 in der Realisierung, wovon nur noch 13.300 Quadratmeter anzumieten waren. Das beschreibt die schwierige Lage“, sagt Fuchs. „Vor dem Hintergrund der niedrigen Leerstandsquote von 1,2 Prozent ist das entstehende Flächenpotenzial zur Anmietung immer noch äußerst knapp bemessen. Zumal ein Teil dieser Flächen durch Vormiet-Verträge quasi bereits reserviert war.“ 

Für Entspannung sorgen könnte die nachfrageorientierte Immobilienaufwertung bzw. -entwicklung in einigen Büromarktzonen. Als Anreiz dienen dürften die deutlich gestiegenen Mietpreisniveaus.

Wirtschaftsförderung Münster GmbH

Foto: Roman Mensing



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